В Кыргызстане право на земельный участок согласно Конституции Кыргызской Республики, Гражданского и Земельного кодексов и другим нормативно-правовым актам, регулирующим земельные отношения, осуществляется в двух формах: на праве собственности (частной, государственной и муниципальной собственности) и на праве пользования (срочного и бессрочного).

Право собственности на землю – это закрепленное за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком в своих интересах, а также устранять вмешательство третьих лиц в сферу хозяйственного господства.

Основными документами, подтверждающими право собственности на земельный участок являются правоустанавливающие документы (решения, постановления) уполномоченных органов по предоставлению земельных участков как в собственность, так и в пользование, а также правоудостоверяющие документы (государственный акт о праве частной собственности на земельный участок; государственный акт бессрочного пользования земельным участком; удостоверение на право временного пользования земельным участком или договор аренды), которые выдаются на основании правоустанавливающих документов. То есть наличие государственного акта и удостоверения на право временного пользования земельным участком без решений и постановлений уполномоченных органов по предоставлению земельных участков влечет их недействительность.

Отсюда следует, что суд не является специально уполномоченным органом, решающим вопросы предоставления, закрепления земельных участков, следовательно, обращение в суд с требованиями о признании права собственности на земельный участок не допустим и не основан на требованиях Закона. Но в судебном порядке может быть установлен юридический факт владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом (в том числе и земельный участок), если ранее имелся правоустанавливающий документ о принадлежности имущества, но он утрачен.

В судебной практике часто встречаются неурегулированные конфликты по определению межевания земель (определение границ земельных участков), к которому прибегает либо одна из сторон, либо оба владельца соседних участков одновременно. Именно после этого могут появиться проблемы, о существовании которых стороны не догадывались. К ним относятся: неточности в кадастровых документах, способные привести к изменению границ наделов, что в свою очередь, помимо территориальных изменений, влечёт за собой увеличение земельного налога. Одна из причин ошибок заключается в том, что при оформлении документов на земельные участки сотрудники кадастра редко спрашивают позицию соседей. Вторая – в противоречивости данных, указанных в документах, реальному положению вещей. Сюда относятся некорректное размещение постройки, самовольно возведённые объекты или сооружения, не введенные в эксплуатацию. Третья – самовольный захват территории, сопровождающийся препятствованием доступа на участок картографам, желающим произвести замеры. Мирное решение вопроса в каждой из вышеперечисленных ситуаций маловероятно, поэтому без обращения в суд вряд ли получится обойтись.

Поэтому, чтобы избежать таких конфликтов, в первую очередь необходимо узаконить свое право собственности на земельный участок согласно правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, в обязательном порядке после регистрации указанных документов потребовать, чтобы сотрудник кадастра (кадастровый инженер) определил межевые границы участка и внес их в акт выноса в натуре с учетом границ соседних участков, которые также указаны в правоустанавливающих и правоудостверяющих документах, с выносом границ в натуре. Если у смежных участков установлены границы (то есть участки отмежеваны, а данные внесены в кадастр), то согласование границ с владельцем такой земли не требуется. Во всех остальных случаях необходимо согласование местоположения границ земельных участков с правообладателем смежных земельных участков. И только потом можно приступать к строительству сооружений или зданий.

Самая распространенная ошибка – выяснение границ смежных земельных участков после покупки недвижимости. Все действия по определению межевых границ необходимо произвести до оформления договоров.

Отдельно хочется сказать о самовольно возведенных строениях. Самовольно возведенные строения, как правило, располагаются на землях государственной и муниципальной собственности, и лицо, осуществившее постройку, рассчитывает на признание права собственности по приобретательной давности, предусмотренной ст. 265 Гражданского кодекса Кыргызской Республики. Такой гражданин считает, что он добросовестно, открыто и длительное время пользуется земельным участком без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Но указанная норма материального права в этом случае не применяется, и на такого рода земельные участки и строения приобрететальная давность не распространяется.

Необходимо также знать, что земельные участки одной категории не могут быть предоставлены для использования по другому назначению без перевода их в другую категорию (трансформация земель). Перевод земель считается состоявшимся с момента выдачи документа, удостоверяющего право на переведенный земельный участок. Поэтому, не получив указанный документ, приступать к строительству жилого дома не следует, поскольку такое действие влечет снос строения. В последнее время участились случаи, когда граждане, не имея на руках документ, удостоверяющий перевод земель из одной категории в другую, верят на слово прежним собственникам земель сельскохозяйственного назначения либо псевдопредставителям собственников и производят незаконные постройки, впоследствии подлежащие сносу.

Также необходимо знать, что перевод сельскохозяйственных угодий (пашня, земли, занятые многолетними насаждениями, залежь, пастбища, земли запаса) в другие виды угодий иди в другие категории земель, а также перевод земель лесного и водного фонда, особо охраняемых природных территорий, земель обороны и транспорта, промышленности, связи и иного назначения в другие виды угодий или в другие категории земель осуществляются только Правительством КР. Иные государственные органы, органы местного самоуправления не вправе осуществлять трансформацию земель. Единственное исключение составляет случай, когда происходит перевод менее сельскохозяйственных угодий в более ценные виды угодий либо равноценные виды сельскохозяйственных угодий – из одного вида в другой – осуществляется районной государственной администрацией.

И последнее, пастбища не могут быть переданы в частную собственность, аренду и субаренду, поскольку являются исключительной собственностью государства. Они могут быть переданы только в пользование. Вопрос предоставления в пользование и установление порядка их использования входит в компетенцию айыл окмоту.