Суды Кыргызстана будут рассматривать исковые заявления обманутых участников долевого строительства по новым правилам.

Газета «Слово Кыргызстана» много раз поднимала тему дольщиков, но ситуация по-прежнему остаётся сложной. Люди вкладывают деньги в строительство жилья, а в итоге сталкиваются с задержками сдачи домов или даже с тем, что недостроенные здания оказываются заложены банку. Бывает и так, что компании-подрядчики объявляют себя банкротами, и тогда концов уже не найти, не говоря уже о деньгах.

Поговорить о новшествах в законодательстве, касающихся участников долевого строительства, наше издание пригласило судью Верховного суда КР Абылая Мухамеджанова.

— Абылай Жумакадырович, с какими трудностями сталкивались судьи при рассмотрении дел по обманутым дольщикам?

— Дело в том, что долгое время отношения в сфере долевого строительства многоквартирных домов вообще никак не регулировались законом. Не было чёткого документа, который бы защищал права людей, вкладывающих деньги в строительство.

Из-за этого сотни дольщиков остались без обещанного жилья. Недобросовестные застройщики заключали договоры, брали деньги и просто исчезали. Некоторые компании объявляли себя банкротами, и люди не могли вернуть свои средства. Проверить застройщика заранее было невозможно: не было данных о его уставном капитале или банковских счетах, которые могли бы служить гарантией. Всё это приводило к долгим судебным спорам, которые длились годами.

Из-за пробелов в законах суды по-разному рассматривали такие дела. Одни применяли нормы Гражданского кодекса и взыскивали госпошлину как за имущественные требования. Другие рассматривали дольщиков как потребителей по Закону «О защите прав потребителей» и освобождали их от госпошлины.

Для того чтобы привести судебную практику к единому стандарту, Верховный суд КР подготовил проект постановления Пленума о порядке рассмотрения таких споров. В октябре этого года Пленум принял постановление, которое даёт судам чёткие разъяснения по основным проблемам, связанным с долевым строительством.

— По каким конкретно вопросам даются разъяснения в постановлении?

— В документе отражён ряд важных моментов. Прежде всего определено, кто считается дольщиком по договору, как правильно расторгать договор долевого участия, какие права и обязанности есть у дольщика и у застройщика, какую ответственность несут стороны, если не выполняют условия договора, когда у дольщика возникает право собственности на свою долю, как оплачивается госпошлина при подаче иска.

По договору застройщик обязан построить дом и передать дольщику квартиру, а дольщик — вложить свои деньги в строительство.

Также постановление разъясняет, что собственник или пользователь земли, на которой строится дом, тоже считается дольщиком. Его доля — это сам земельный участок, и он имеет такие же права и обязанности, как и остальные участники строительства.

—  Что будет, если застройщик не выполнит свои обязательства?

— В постановлении Верховного суда чётко сказано, что если дом не достроен по вине застройщика, то дольщики могут зарегистрировать недостроенный объект и получить на него право собственности.

Если застройщика ликвидируют или признают банкротом, дольщики как собственники долей могут привлечь нового застройщика, который имеет разрешения на строительство.

При этом владелец земельного участка не сможет стать собственником недостроенного объекта и требовать сноса уже возведённого объекта.

— Какие последствия ждут дольщика, если он сам нарушит условия договора?

— Если дольщик не выполнит свои обязательства, он несёт ответственность согласно договору. Это могут быть штрафы или возмещение ущерба.

— Возможно ли расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке?

— Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве не влечёт за собой расторжение договора в одностороннем порядке, оно может быть осуществлено только по решению суда. Дольщик, пожелавший расторгнуть договор в одностороннем порядке, вправе будет получить вложенные в строительство денежные средства только после завершения строительства в размере внесённой доли. В случае привлечения в долевое строительство другого дольщика первоначальный дольщик вправе будет получить с вновь привлечённого дольщика на его долю внесённые им средства в порядке, установленном гражданским законодательством.

—  Каковы права и обязанности застройщика как стороны договора долевого участия?

— Застройщиком признаются одно или несколько юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей, включённых в Реестр, обладающие правом привлекать средства дольщиков на объект строительства до ввода объекта в эксплуатацию и имеющие разрешительные документы для проведения строительных работ. В постановлении также указано, что застройщик наряду с пакетом документов должен иметь собственные финансовые средства, находящиеся на его расчётном счёте. Тут необходимо отметить, что финансовые средства определяются в размере, установленном нормативным правовым актом, поэтому Верховный суд не указал в постановлении Пленума конкретный размер финансовых средств, сформированных в целях финансового обеспечения заказчика. Эти деньги не могут быть уменьшены путём изменения своего уставного капитала до ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Ответственность застройщика, а также дольщика как стороны договора, не исполнившей или некачественно исполнившей свои обязательства (то  есть срок  исполнения  по  договору, размер  и график  перечисления  денежных средств, срок ввода в эксплуатацию и другие моменты), должна устанавливаться договором долевого участия в виде неустойки — штрафа, пени, возмещения причинённых убытков в полном объёме. При этом необходимо отметить, что указанные штрафные санкции и ущерб взыскиваются с участника долевого строительства после завершения строительства объекта.

— Если по вине застройщика, который не сдал объект вовремя, или он не соответствует качеству, доль-щику приходится арендовать жильё, должна ли компания-подрядчик возвращать затраченные средства за съём жилья?

— Нет. Условиями договора предусматривается ответственность в виде штрафных санкций.

— Может ли застройщик закладывать недостроенный объект в банк без согласия дольщиков?

— Такого права нет. По закону каждый из дольщиков внёс в строительство многоквартирного жилого дома свою долю в денежном выражении и тем самым обладает определёнными правами долевого собственника на незавершённый объект долевого строительства.

— Ещё один важный момент. Каков порядок уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений по долевому строительству?

— С подаваемых в суд заявлений по спорам, связанным с определением размера долей, взысканием различных сумм, т. е. имеющим имущественный характер, государственная пошлина взимается по ставкам, установленным для споров имущественного характера.

Между тем

В Кыргызстане власти планируют значительно ужесточить требования к долевому строительству жилья. Министерство строительства отмечает, что система получает критику за замедления ввода объектов, случаи мошенничества и недостаточную ответственность застройщиков. 

Подготовленный проект постановления предлагает обязать компании по долевому строительству регулярно отчитываться по финансам, а банкам подтверждать наличие средств на всём этапе строительства, обеспечивая прозрачность процессов и снижая риски срыва проектов.

По словам заместителя министра строительства Талантбека Иманакун уулу, за последние годы нормативная база существенно укрепилась: сейчас застройщик, прежде чем начать проект, обязан подтвердить свою платёжеспособность залогом, эскроу-счётом или уставным капиталом не менее 100 млн сомов.

Беседовала Любовь БОРИСЕНКО.

https://slovo.kg/ru/news-details/gorkaya-dolya